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14 novembre 2021

Residenti Americani che acquistano casa in Italia: si può applicare l'agevolazione fiscale prima casa?

In questo articolo ci porremo una serie di domande che possono essere di interesse per i Cittadini Italiani ed Americani che risiedono negli Stati Uniti: in quali casi questi soggetti possono acquistare una casa in Italia applicando le agevolazioni fiscali "prima casa"Quali sono i requisiti richiesti dalla normativa Italiana per questa agevolazione? E' possibile acquistare una casa in Italia con le agevolazioni prima casa senza dover diventare fiscalmente residenti in Italia? Che differenza c'è tra i concetti di "prima casa" ed "abitazione principale"?


Prima di iniziare l'analisi è necessario chiarire che l'analisi della spettanza delle agevolazioni fiscali prima casa può essere particolarmente complessa, dato che è sempre il caso di fare una valutazione specifica caso per caso, specie nel caso di Cittadini Americani non residenti in Italia.

INFORMAZIONI PRELIMINARI NECESSARIE ALL'ANALISI SULL'AGEVOLAZIONE PRIMA CASA.

Le informazioni che è preliminarmente necessario raccogliere per fare l'analisi sull'applicazione dell'agevolazione prima casa sono le seguenti:

- è necessario avere una Visura Catastale aggiornata della casa oggetto della compravendita; solitamente è un documento che è fornito dall'Agente Immobiliare che si occupa della vendita.

- è necessario sapere se il venditore è un soggetto privato oppure un'impresa.

- se il venditore è un'impresa, è necessario sapere se l'impresa venderà l'immobile applicando l'IVA, oppure in Esenzione IVA.

- è necessario sapere se gli acquirenti residenti in America siano proprietari (o titolari di altro diritto reale) di un'altra casa in Italia ed è anche necessario sapere in che Comune si trova quest'altra casa.

- è necessario sapere se gli acquirenti abbiano mai utilizzato prima d'ora il beneficio prima casa, su qualsiasi immobile posto sul territorio Italiano.

QUALI CASE SI POSSONO ACQUISTARE CON L'AGEVOLAZIONE PRIMA CASA?

Dal punto di vista dei requisiti oggettivi, le case Italiane che possono essere acquistate con l'agevolazione prima casa sono:

- gli immobili a destinazione abitativa: sono quindi esclusi dall'agevolazione negozi ed uffici, mentre sono inclusi nel concetto di "immobili a destinazione abitativa" il garage e la cantina.

- tutte la case che NON sono qualificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9: le case inserite in queste tra categorie sono considerate "case di lusso" e pertanto non sono oggetto dell'agevolazione prima casa. In più, qualora siano cedute da imprese, queste case sono sempre soggette all'aliquota del 22%, anziché all'aliquota IVA del 10%.
Ricordiamo che la categoria catastale è un'informazione che si trova all'interno della Visura Catastale.

QUAL E' L'ENTITA' DELL'AGEVOLAZIONE PRIMA CASA?

In presenza di determinati requisiti, l'agevolazione prima casa permette di ridurre le imposte che si pagano al momento dell'acquisto della casa in Italia, anche da parte di residenti Americani.
In presenza dell'agevolazione prima casa, al momento dell'acquisto di una casa in Italia si pagano le seguenti imposte.

1) Se il venditore della casa in Italia è un soggetto privato oppure un'impresa che vende in Esenzione IVA, si pagano le seguenti imposte:

- imposta di registro del 2% (senza l'agevolazione prima casa sarebbe del 9%). (*)
- imposta ipotecaria fissa di euro 50;
imposta catastale fissa di euro 50.

2) Se il venditore della casa in Italia è un'impresa che vende con IVA, si pagano le seguenti imposte:

- IVA del 4% (senza l'agevolazione prima casa sarebbe del 10%; per le case in categoria catastale A/1, A/8 e A/9 l'IVA è sempre del 22%). (*)
- imposta di registro fissa di euro 200;
- imposta ipotecaria fissa di euro 200;
imposta catastale fissa di euro 200.

(*) SU CHE VALORI SI CALCOLANO LE IMPOSTE AL MOMENTO DELL'ACQUISTO DELLA CASA IN ITALIA

Il valore su cui è calcolata l'imposta di registro del 2% o l'IVA del 4% è diverso a seconda dei seguenti casi:

A) nel caso in cui a vendere sia un'impresa, il valore su cui si applica l'imposta è il prezzo di acquisto della casa in Italia da parte del residente Americano.

B) nel caso in cui a vendere sia un soggetto privato, è possibile applicare un metodo particolare che è definito "Prezzo-Valore": in tal caso, l'imposta di registro del 2% si applica non sul prezzo di acquisto, bensì sul valore della rendita catastale moltiplicato per il coefficiente 1,05 e per il coefficiente 110.
Il metodo del Prezzo-Valore si può applicare solo se:
- a vendere la casa Italiana è un soggetto privato;
- l'immobile è ad uso abitativo (e dunque non un ufficio o un negozio);
- l'acquirente lo richiede espressamente nell'atto notarile di acquisto.

ESEMPIO SUL METODO DEL PREZZO-VALORE.

Immaginiamo che un residente Americano decida di comperare una casa in Veneto o in Toscana da un venditore soggetto privato al prezzo di euro 300.000.
La rendita catastale di tale casa (dato che si trova nella Visura Catastale) è stabilita in euro 1.350,20.

PREZZO-VALORE = 1.350,20 x 1,05 x 110 = 155.948,10 euro

L'imposta di registro del 2% si applicherà sul valore di 155.948,10 euro anche se la casa Italiana è stata venduta ad un prezzo di 300.000 euro.
Ciò significa che, nel caso in oggetto, l'imposta di registro sarebbe pari a:

IMPOSTA DI REGISTRO 2% = 155.948,10 x 2% = 3.118,96 euro.

A questa imposta è necessario aggiungere le due imposte fisse di 50 + 50 euro come sopra descritte, per un totale di imposte pari a 3.218,96 euro.

Nel caso in cui NON si applicasse l'agevolazione prima casa, le imposte da pagare al momento dell'acquisto sarebbero invece state maggiori:

 PREZZO-VALORE = 1.350,20 x 1,05 x 120 = 170.125,20 euro

 IMPOSTA DI REGISTRO 9% = 170.125,20 x 9% = 15.311,27 euro.

A questa imposta è necessario aggiungere le due imposte fisse di 50 + 50 euro come sopra descritte, per un totale di imposte pari a 15.411,27 euro.

Nell'esempio considerato, la differenza tra l'applicazione delle agevolazioni prima casa o meno è notevole, essendo la differenza pari a 12.192,31 euro.
Da questo esempio si capisce bene come l'agevolazione prima casa possa essere particolarmente vantaggiosa.

QUALI SONO I REQUISITI SOGGETTIVI PER L'AGEVOLAZIONE PRIMA CASA?

Oltre ai requisiti oggettivi riguardanti la tipologia dell'immobile che si può acquistare con l'agevolazione prima casa, ci sono tre ulteriori requisiti necessari che la normativa prevede:

1) L'acquirente deve trasferire la residenza nel COMUNE dove è situata la Casa Italiana oggetto dell'acquisto entro 18 mesi dalla data dell'atto notarile di compravendita.
2) L'acquirente non deve avere già utilizzato l'agevolazione prima casa per nessun altro immobile  sul suolo Italiano precedentemente all'acquisto.
3) L'acquirente non deve essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, né a titolo esclusivo, né in comunione con il coniuge, su un’altra casa sita nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

COSA SUCCEDE DUNQUE PER I RESIDENTI IN AMERICA?

Ora, considerate tutte queste premesse, vediamo se un Residente in America possa richiedere questa agevolazione o meno.
E' necessario innanzitutto capire se il Residente in America sia o meno un Cittadino Italiano e se sia o meno iscritto all'AIRE.
Avremo la seguente casistica di RESIDENTI AMERICANI:

CASO 1:
Cittadino Americano che NON sia però Cittadino Italiano.

CASO 2:
Cittadini Italiani iscritti all'AIRE che siano poi diventati Cittadini Americani;
oppure
Cittadini Italiani iscritti all'AIRE che siano residenti in America in forza di una Green Card oppure di un Visto.

CASO 3:
Cittadini Italiani NON iscritti all'AIRE che siano poi diventati Cittadini Americani;
oppure
Cittadini Italiani NON iscritti all'AIRE che siano residenti in America in forza di una Green Card oppure di un Visto.

Partiamo dal CASO 2.

Il Cittadino Italiano residente in America che sia iscritto all'AIRE può sempre acquistare una casa in Italia con i benefici prima casa, avendo il vantaggio di poter evitare l'obbligo di dover trasferire la residenza nel Comune Italiano dove è situata la casa entro 18 mesi dall'acquisto (sempreché rimanga residente in America ed iscritto all'AIRE fino allo scadere del diciottesimo mese dopo l'acquisto della casa in Italia).
La condizione per la fruizione di questo beneficio è che il Cittadino Italiano emigrato in America dichiari all'interno dell'atto notarile di voler stabilire la residenza nel Comune dove è ubicato l'immobile: è sufficiente questa mera dichiarazione (e non il trasferimento della residenza) a permettere la fruizione del beneficio prima casa per il Cittadino Italiano iscritto all'AIRE.
La norma sull'agevolazione prima casa, pertanto, è particolarmente generosa per i Cittadini Italiani che sono espatriati in America: questi dovranno rispettare tutti i requisiti previsti dalla norma, meno quello sul trasferimento della residenza nel Comune dove è situato l'immobile.

CASO 3.

Se il Cittadino Italiano residente in America NON è ancora iscritto all'AIRE, ci troviamo in un caso che, al di là delle delicatissime problematiche connesse alla mancata iscrizione AIRE, è da ricondurre al CASO 2: è da valutare l'ipotesi che il soggetto si iscrivi all'AIRE.
Facciamo notare che l'iscrizione all'AIRE è particolarmente importante ed ha molti aspetti delicati: vedasi ad esempio il seguente nostro articolo.

CASO 1.

Il CASO 1 è senz'altro il più complesso: qui è necessario dire che devono essere rispettati tutti i requisiti indicati sopra, in primis quello del trasferimento della residenza nel Comune dove è situata la Casa Italiana entro i 18 mesi dall'acquisto.

Il punto qui è che l'acquisto della casa in Italia può avvenire anche prima del trasferimento della residenza in Italia da parte del Cittadino Americano: però in ogni caso sarà necessario trasferire la propria residenza all'Ufficio dell'Anagrafe del Comune in cui è situato l'immobile.

Qui sorge una domanda importante: ma per quanto tempo è necessario rimanere residenti in tale Comune per poter dire di aver "acquisito" le agevolazioni prima casa?

La questione è molto sottile e di difficile soluzione, dato che la norma che prevede il requisito del trasferimento della residenza non specifica per quanto tempo la residenza debba essere mantenuta nel Comune dove è situata la casa.
Siamo in una zona grigia che lascia spazio a diverse interpretazioni.
Cerchiamo di orientarci tramite i documenti di prassi e la giurisprudenza della Corte di Cassazione.
Prima di farlo è però necessario introdurre la differenza tra i concetti di "prima casa" e di "abitazione principale"

DISTINZIONE TRA PRIMA CASA ED ABITAZIONE PRINCIPALE.

Vediamo la distinzione tra questi due concetti:

- il concetto di "prima casa" comporta il rispetto di un dato set di requisiti e si riferisce allo specifico momento dell'atto di acquisto della casa in Italia;

- il concetto di "abitazione principale" comporta il rispetto di un altro set di requisiti e si riferisce non ad uno specifico momento, ma ad un determinato periodo di tempo. E' uno "stato" che perdura nel tempo.

Perciò, se un soggetto possiede i requisiti per l'agevolazione prima casa, questi potrà fare l'atto notarile di acquisto con i benefici in oggetto, pur non essendo al momento dell'atto notarile, residente né nel Comune dove è sito l'immobile, né nell'immobile medesimo.
Successivamente, ed entro i 18 mesi, il soggetto trasferisce la residenza nel Comune in cui è situata la casa in Italia; vediamo cosa succede in due sotto-casi:

A - Il soggetto trasferisce la residenza anagrafica (dunque iscrivendosi alle liste Anagrafiche del Comune) esattamente nell'immobile acquistato in Italia: così facendo il soggetto da un lato adempie ex post al requisito del rispetto del requisito della residenza anagrafica previsto dall'agevolazione prima casa, dall'altro a partire da quel momento ha adibito ad abitazione principale l'immobile che ha acquistato con le agevolazioni prima casa. 

B Il soggetto trasferisce la residenza anagrafica nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato in Italia, ma non esattamente nell'immobile che ha acquistato. Ad esempio potrebbe trasferire la residenza anagrafica in un immobile preso in locazione in quel Comune (questa ipotesi potrebbe verificarsi quando sia necessario fare dei lavori di ristrutturazione nell'immobile acquistato): in tal caso egli adempie ex post al requisito del rispetto del requisito della residenza anagrafica previsto dall'agevolazione prima casa ma NON adibisce la casa acquistata ad abitazione principale.
Dunque è ben possibile che si possa:

- acquistare una casa in Italia con benefici prima casa ma non adibirla mai ad abitazione principale: siamo nel caso B  appena considerato.

- acquistare una casa in Italia SENZA benefici prima casa, ma poi trasferirci la residenza anagrafica, facendola così diventare la propria abitazione principale.

- acquistare una casa in Italia con benefici prima casa e poi successivamente trasferirci la residenza anagrafica, facendola diventare anche la propria abitazione principale, come nel suddetto caso A.

Vediamo gli effetti delle due qualifiche "prima casa" e "abitazione principale":

- come già detto, con il rispetto dei requisiti prima casa sono ridotte le imposte al momento dell'acquisto della casa in Italia.

- con il rispetto dei requisiti dell'abitazione principale, e per tutto il periodo in cui la residenza rimane nella casa in cui si trasferisce la residenza anagrafica, non si pagherà l'IMU (la property tax Italiana) su quella casa. Nel caso in cui si vogliano dedurre nella dichiarazione dei redditi Italiana gli interessi passivi relativi al mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale, è richiesto che la residenza anagrafica sia trasferita nell'immobile oggetto dell'acquisto entro 12 mesi dalla data dell'acquisto dell'immobile.
Se ad un certo punto il soggetto trasferisce la residenza anagrafica in altro immobile, anche nello stesso Comune, la casa non potrà più qualificarsi come "abitazione principale" e si inizierà a pagare l'IMU su quella casa. Allo stesso modo, da quel momento non si potranno più dedurre gli interessi passivi sul mutuo.

PER QUANTO E' NECESSARIO MANTENERE LA RESIDENZA NEL COMUNE IN CUI E' SITUATO  L'IMMOBILE ACQUISTATO CON LE AGEVOLAZIONI?

Ora, tornando al quesito iniziale, è cioè per quanto sia necessario mantenere la residenza nel Comune dove è situata la casa in Italia da parte di un Cittadino Americano, possiamo dire che sia la Risoluzione n. 140 del 10 Aprile 2008, sia la Circolare n. 38/E del 12 Agosto 2005 concordano col fatto che per il rispetto del requisito della residenza ai sensi della normativa sulla prima casa non è necessario che la stessa diventi l'abitazione principale dell'acquirente.
Pertanto, come già detto sopra, lo spostamento della residenza nel Comune dove è situato l'immobile può ben essere fatto in un immobile diverso da quello acquistato.
D'altro canto la Cassazione ha confermato che il trasferimento della residenza deve necessariamente avere un connotato formale, cioè deve derivare dal trasferimento della residenza anagrafica nel Comune in questione, non potendosi provare una residenza "di fatto" priva della iscrizione nelle liste Anagrafiche municipali.
Al tempo stesso, però, nulla è detto relativamente alla durata del periodo in cui si mantiene la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile: teoricamente può essere anche una durata "limitata", cioè di pochi mesi.
Vediamo il seguente esempio.

Un Cittadino Americano che risiede in America decide di acquistare una casa in Italia con atto redatto il 24 Settembre 2021; egli richiede l'applicazione dei benefici prima casa e trasferisce la propria residenza anagrafica il 30 Ottobre 2021 nell'immobile acquistato in Italia, riportando poi la residenza in America il 22 Febbraio 2022.

In tal caso ci troveremmo di fronte ad un caso in cui il soggetto:

- ha (formalmente) rispettato i requisiti per l'ottenimento dell'agevolazione prima casa;
- ha adibito la casa acquistata in Italia ad abitazione principale per il periodo che va dal 30 Ottobre 2021 al 22 Febbraio 2022 (dunque non pagando IMU per il periodo in questione).
- non è risultato residente fiscalmente in Italia per l'anno 2021, dato che è risultato residente in Italia meno di 183 giorni (posto che non fosse precedentemente stato in Italia nel medesimo anno);
non risulterà residente fiscalmente in Italia nemmeno per l'anno 2022, dato che sarà residente in Italia per meno di 183 giorni (posto che non passi in Italia altri giorni dopo il 22 Febbraio 2022).

Il punto nodale è questo: la suddetta impostazione sarebbe difendibile nei confronti dell'Agenzia delle Entrate qualora fosse posta in essere da un Cittadino Italiano residente in Italia. Ma il fatto che sia posta in essere da un Cittadino Americano, che ha "pochi" legami con l'Italia è problematico?
A questa domanda non c'è al momento risposta.
Possiamo senz'altro dire che qualora il soggetto mantenesse la residenza fino al 30 Luglio 2022 (così diventando fiscalmente residente in Italia per il 2022 ed attraendo a tassazione Italiana anche tutti i suoi redditi di fonte Americana) la difendibilità dell'agevolazione prima casa sarebbe senz'altro molto maggiore. Ancora meglio se il soggetto mantenesse la residenza in Italia per il tempo necessario a potere ottenere il permesso di soggiorno Italiano.
In entrambi questi casi il soggetto che richiede l'agevolazione prima casa si impegna a stabilire dei legami "stabili" con l'Italia che comportano il pagamento da parte sua delle imposte sui redditi Italiane.

Ci sentiamo dunque di sconsigliare senz'altro il mantenimento in Italia della residenza nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato con l'agevolazione per un periodo di tempo "troppo breve", dato che questo potrebbe configurare un'ipotesi elusiva: l'Agenzia delle Entrate non si è mai espressa con precisione su un'ipotetica durata minima del mantenimento della residenza ai fini del consolidamento delle agevolazioni prima casa e pertanto il rischio che possa iniziare a contestare ipotesi di trasferimento "fittizio" della residenza esiste senz'altro, specie per Cittadini esteri.
Ciò significa altresì che è sicuramente il caso che il trasferimento della residenza in Italia non sia solo "formale" (cioè annotato nell'Anagrafe Municipale) ma anche effettivo (nel senso che il soggetto coinvolto viva effettivamente in Italia) e che lo stesso si prenda l'onere di documentare questa sua residenza effettiva in Italia.

Consigliamo pertanto una valutazione estremamente prudente e caso per caso della situazione, per la quale potete sempre consultarci.

Ricordiamo infine che nel caso in cui l'Agenzia delle Entrate contestasse l'applicazione delle agevolazioni prima casa, il contribuente avrebbe la possibilità di scegliere tra queste due strade:
- iniziare un contenzioso con l'Agenzia delle Entrate e portare la questione presso un Giudice Tributario.
- accettare l'accertamento dell'Agenzia delle Entrate e pagare le maggiori imposte calcolate senza l'agevolazione prima casa, cui è da sommarsi una sanzione del 30% delle imposte evase cui vanno aggiunti i relativi interessi.

Enrico Povolo