Residenti Americani che acquistano casa in Italia: si può applicare l'agevolazione fiscale prima casa?
In questo articolo ci porremo una serie di domande che possono essere di interesse per i Cittadini Italiani ed Americani che risiedono negli Stati Uniti: in quali casi questi soggetti possono acquistare una casa in Italia applicando le agevolazioni fiscali "prima casa"? Quali sono i requisiti richiesti dalla normativa Italiana per questa agevolazione? E' possibile acquistare una casa in Italia con le agevolazioni prima casa senza dover diventare fiscalmente residenti in Italia? Che differenza c'è tra i concetti di "prima casa" ed "abitazione principale"?
Prima di iniziare l'analisi è necessario chiarire che l'analisi della spettanza delle agevolazioni fiscali prima casa può essere particolarmente complessa, dato che è sempre il caso di fare una valutazione specifica caso per caso, specie nel caso di Cittadini Americani non residenti in Italia.
INFORMAZIONI PRELIMINARI NECESSARIE ALL'ANALISI SULL'AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
Le informazioni che è preliminarmente necessario raccogliere per fare l'analisi sull'applicazione dell'agevolazione prima casa sono le seguenti:
- è necessario avere una Visura Catastale aggiornata della casa oggetto della compravendita; solitamente è un documento che è fornito dall'Agente Immobiliare che si occupa della vendita.
- è necessario sapere se il venditore è un soggetto privato oppure un'impresa.
- se il venditore è un'impresa, è necessario sapere se l'impresa venderà l'immobile applicando l'IVA, oppure in Esenzione IVA.
- è necessario sapere se gli acquirenti residenti in America siano proprietari (o titolari di altro diritto reale) di un'altra casa in Italia ed è anche necessario sapere in che Comune si trova quest'altra casa.
- è necessario sapere se gli acquirenti abbiano mai utilizzato prima d'ora il beneficio prima casa, su qualsiasi immobile posto sul territorio Italiano.
QUALI CASE SI POSSONO ACQUISTARE CON L'AGEVOLAZIONE PRIMA CASA?
Dal punto di vista dei requisiti oggettivi, le case Italiane che possono essere acquistate con l'agevolazione prima casa sono:
- gli immobili a destinazione abitativa: sono quindi esclusi dall'agevolazione negozi ed uffici, mentre sono inclusi nel concetto di "immobili a destinazione abitativa" il garage e la cantina.
- tutte la case che NON sono qualificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9: le case inserite in queste tra categorie sono considerate "case di lusso" e pertanto non sono oggetto dell'agevolazione prima casa. In più, qualora siano cedute da imprese, queste case sono sempre soggette all'aliquota del 22%, anziché all'aliquota IVA del 10%.
Ricordiamo che la categoria catastale è un'informazione che si trova all'interno della Visura Catastale.
QUAL E' L'ENTITA' DELL'AGEVOLAZIONE PRIMA CASA?
In presenza di determinati requisiti, l'agevolazione prima casa permette di ridurre le imposte che si pagano al momento dell'acquisto della casa in Italia, anche da parte di residenti Americani.
In presenza dell'agevolazione prima casa, al momento dell'acquisto di una casa in Italia si pagano le seguenti imposte.
1) Se il venditore della casa in Italia è un soggetto privato oppure un'impresa che vende in Esenzione IVA, si pagano le seguenti imposte:
- imposta di registro del 2% (senza l'agevolazione prima casa sarebbe del 9%). (*)
- imposta ipotecaria fissa di euro 50;
- imposta catastale fissa di euro 50.
2) Se il venditore della casa in Italia è un'impresa che vende con IVA, si pagano le seguenti imposte:
- IVA del 4% (senza l'agevolazione prima casa sarebbe del 10%; per le case in categoria catastale A/1, A/8 e A/9 l'IVA è sempre del 22%). (*)
- imposta di registro fissa di euro 200;
- imposta ipotecaria fissa di euro 200;
- imposta catastale fissa di euro 200.
(*) SU CHE VALORI SI CALCOLANO LE IMPOSTE AL MOMENTO DELL'ACQUISTO DELLA CASA IN ITALIA
Il valore su cui è calcolata l'imposta di registro del 2% o l'IVA del 4% è diverso a seconda dei seguenti casi:
A) nel caso in cui a vendere sia un'impresa, il valore su cui si applica l'imposta è il prezzo di acquisto della casa in Italia da parte del residente Americano.
B) nel caso in cui a vendere sia un soggetto privato, è possibile applicare un metodo particolare che è definito "Prezzo-Valore": in tal caso, l'imposta di registro del 2% si applica non sul prezzo di acquisto, bensì sul valore della rendita catastale moltiplicato per il coefficiente 1,05 e per il coefficiente 110.
Il metodo del Prezzo-Valore si può applicare solo se:
- a vendere la casa Italiana è un soggetto privato;
- l'immobile è ad uso abitativo (e dunque non un ufficio o un negozio);
- l'acquirente lo richiede espressamente nell'atto notarile di acquisto.
ESEMPIO SUL METODO DEL PREZZO-VALORE
Immaginiamo che un residente Americano decida di comperare una casa in Veneto o in Toscana da un venditore soggetto privato al prezzo di euro 300.000.
La rendita catastale di tale casa (dato che si trova nella Visura Catastale) è stabilita in euro 1.350,20.
PREZZO-VALORE = 1.350,20 x 1,05 x 110 = 155.948,10 euro
L'imposta di registro del 2% si applicherà sul valore di 155.948,10 euro anche se la casa Italiana è stata venduta ad un prezzo di 300.000 euro.
Ciò significa che, nel caso in oggetto, l'imposta di registro sarebbe pari a:
IMPOSTA DI REGISTRO 2% = 155.948,10 x 2% = 3.118,96 euro.
A questa imposta è necessario aggiungere le due imposte fisse di 50 + 50 euro come sopra descritte, per un totale di imposte pari a 3.218,96 euro.
Nel caso in cui NON si applicasse l'agevolazione prima casa, le imposte da pagare al momento dell'acquisto sarebbero invece state maggiori:
PREZZO-VALORE = 1.350,20 x 1,05 x 120 = 170.125,20 euro
IMPOSTA DI REGISTRO 9% = 170.125,20 x 9% = 15.311,27 euro.
A questa imposta è necessario aggiungere le due imposte fisse di 50 + 50 euro come sopra descritte, per un totale di imposte pari a 15.411,27 euro.
Nell'esempio considerato, la differenza tra l'applicazione delle agevolazioni prima casa o meno è notevole, essendo la differenza pari a 12.192,31 euro.
Da questo esempio si capisce bene come l'agevolazione prima casa possa essere particolarmente vantaggiosa.
QUALI SONO I REQUISITI SOGGETTIVI PER L'AGEVOLAZIONE PRIMA CASA?
Oltre ai requisiti oggettivi riguardanti la tipologia dell'immobile che si può acquistare con l'agevolazione prima casa, ci sono tre ulteriori requisiti necessari e che devono tutti essere rispettati:
REQUISITO 1: L'acquirente deve trasferire la residenza nel COMUNE dove è situata la Casa Italiana oggetto dell'acquisto entro 18 mesi dalla data dell'atto notarile di compravendita.
In alternativa al trasferimento della residenza, è necessario che:
a) l'immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa;
oppure
b) nel caso in cui l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro ed abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, l'immobile sia situato nel Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento all'estero.
REQUISITO 2: L'acquirente non deve avere già utilizzato l'agevolazione prima casa per nessun altro immobile sul suolo Italiano precedentemente all'acquisto.
REQUISITO 3: L'acquirente non deve essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, né a titolo esclusivo, né in comunione con il coniuge, su un’altra casa sita nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
QUALI SONO LE POSSIBILITA' DI OTTENERE L'AGEVOLAZIONE PRIMA CASA PER UN CITTADINO AMERICANO?
Ora, considerate tutte queste premesse, vediamo se un Cittadino Americano possa richiedere questa agevolazione o meno.
Innanzitutto bisogna premettere che la legge n. 69/2023 ha modificato la disciplina dell’agevolazione “prima casa” eliminando ogni riferimento alla cittadinanza dell’acquirente e pertanto equiparando i Cittadini Italiani ed i Cittadini Americani.
Avremo, conseguentemente, quattro ipotesi in cui un Cittadino Americano (o con doppia cittadinanza) potrà usufruire dell’agevolazione
IPOTESI 1:
Cittadino Americano che acquista l’immobile ed entro 18 mesi trasferisce la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile.
IPOTESI 2:
Cittadino Americano che svolge la propria attività lavorativa (anche nelle basi militari della NATO presenti in Italia) nel Comune ove è situato l’immobile acquistato e che non sposta la residenza in questo comune per applicazione della normativa SOFA.
Per un approfondimento sulla normativa SOFA, rimandiamo al seguente nostro articolo:
IPOTESI 3:
Cittadino Americano nato in Italia ma non residente in Italia che acquista l’immobile nel Comune italiano dove è nato, posto che abbia vissuto in Italia per almeno 5 anni.
IPOTESI 4:
Cittadino Americano che è stato residente in Italia o che qui abbia svolto la propria attività per almeno cinque anni, che dopo essersi trasferito fuori dall’Italia per motivi di lavoro acquista un immobile nel comune ove aveva la residenza o svolgeva l’attività prima del trasferimento all’estero.
In presenza dei requisiti di cui alle precedenti quattro ipotesi e, ovviamente rispettando quanto previsto dai Requisiti 2 e 3, l’agevolazione prima casa è spettante anche per il Cittadino Americano, che nelle ipotesi 2, 3 e 4 non è tenuto a spostare la residenza in Italia.
Lo spostamento della residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro i 18 mesi dall’acquisto resta, invece, fondamentale nell’ipotesi 1.
Qui sorge una domanda importante: ma per quanto tempo è necessario rimanere residenti in tale Comune per poter dire di aver "acquisito" le agevolazioni prima casa?
La questione non è di facile soluzione.
Cerchiamo di orientarci tramite i documenti di prassi e la giurisprudenza della Corte di Cassazione.
Prima di farlo è però necessario introdurre la differenza tra i concetti di "prima casa" e di "abitazione principale"
DISTINZIONE TRA PRIMA CASA ED ABITAZIONE PRINCIPALE
Vediamo la distinzione tra questi due concetti:
- il concetto di "prima casa" comporta il rispetto di un dato set di requisiti e si riferisce allo specifico momento dell'atto di acquisto della casa in Italia;
- il concetto di "abitazione principale" comporta il rispetto di un altro set di requisiti e si riferisce non ad uno specifico momento, ma ad un determinato periodo di tempo. E' uno "stato" che perdura nel tempo.
Perciò, se un soggetto possiede i requisiti per l'agevolazione prima casa, questi potrà fare l'atto notarile di acquisto con i benefici in oggetto, pur non essendo al momento dell'atto notarile, residente né nel Comune dove è sito l'immobile, né nell'immobile medesimo.
Successivamente, ed entro i 18 mesi, il soggetto trasferisce la residenza nel Comune in cui è situata la casa in Italia; vediamo cosa succede in due sotto-casi:
A - Il soggetto trasferisce la residenza anagrafica (dunque iscrivendosi alle liste Anagrafiche del Comune) esattamente nell'immobile acquistato in Italia: così facendo il soggetto da un lato adempie ex post al requisito del rispetto del requisito della residenza anagrafica previsto dall'agevolazione prima casa, dall'altro a partire da quel momento ha adibito ad abitazione principale l'immobile che ha acquistato con le agevolazioni prima casa.
B Il soggetto trasferisce la residenza anagrafica nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato in Italia, ma non esattamente nell'immobile che ha acquistato. Ad esempio potrebbe trasferire la residenza anagrafica in un immobile preso in locazione in quel Comune (questa ipotesi potrebbe verificarsi quando sia necessario fare dei lavori di ristrutturazione nell'immobile acquistato): in tal caso egli adempie ex post al requisito del rispetto del requisito della residenza anagrafica previsto dall'agevolazione prima casa ma NON adibisce la casa acquistata ad abitazione principale.
Dunque è ben possibile che si possa:
- acquistare una casa in Italia con benefici prima casa ma non adibirla mai ad abitazione principale: siamo nel caso B appena considerato.
- acquistare una casa in Italia SENZA benefici prima casa, ma poi trasferirci la residenza anagrafica, facendola così diventare la propria abitazione principale.
- acquistare una casa in Italia con benefici prima casa e poi successivamente trasferirci la residenza anagrafica, facendola diventare anche la propria abitazione principale, come nel suddetto caso A.
Vediamo gli effetti delle due qualifiche "prima casa" e "abitazione principale":
- come già detto, con il rispetto dei requisiti prima casa sono ridotte le imposte al momento dell'acquisto della casa in Italia.
- con il rispetto dei requisiti dell'abitazione principale, e per tutto il periodo in cui la residenza rimane nella casa in cui si trasferisce la residenza anagrafica, non si pagherà l'IMU (la property tax Italiana) su quella casa. Nel caso in cui si vogliano dedurre nella dichiarazione dei redditi Italiana gli interessi passivi relativi al mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale, è richiesto che la residenza anagrafica sia trasferita nell'immobile oggetto dell'acquisto entro 12 mesi dalla data dell'acquisto dell'immobile.
Se ad un certo punto il soggetto trasferisce la residenza anagrafica in altro immobile, anche nello stesso Comune, la casa non potrà più qualificarsi come "abitazione principale" e si inizierà a pagare l'IMU su quella casa. Allo stesso modo, da quel momento non si potranno più dedurre gli interessi passivi sul mutuo.
PER QUANTO E' NECESSARIO MANTENERE LA RESIDENZA NEL COMUNE IN CUI E' SITUATO L'IMMOBILE ACQUISTATO CON LE AGEVOLAZIONI?
Su questo punto specifico vi consigliamo di vedere l'aggiornamento del nostro ultimo articolo:
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Enrico Povolo