Cittadino Americano che acquista casa in Italia: c'è beneficio prima casa se risposta la residenza in America?

Keywords:
Con il presente articolo ci poniamo l'obiettivo di analizzare il caso di un Cittadino Americano residente in America, che acquisti una casa in Italia usufruendo delle agevolazioni “prima casa” e, successivamente, ritorni ad essere residente negli Usa.
La domanda che sorge è la seguente: è ammissibile usufruire delle agevolazioni prima casa in questo caso?
Vediamo di capire quale sia la risposta corretta.



1. IL PROBLEMA DA ANALIZZARE.

La domanda che ci siamo posti è importante dato che il Cittadino Americano, vivendo stabilmente in America, dopo un certo lasso di tempo, deve necessariamente spostare la propria residenza in un Comune diverso da quello in cui è situata la casa acquistata.
Questo spostamento fa venire meno il diritto all'agevolazione prima casa, con conseguente obbligo di versamento della differenza di imposta tra aliquota ordinaria ed aliquota agevolata?
E' necessario mantenere la residenza in Italia per un certo periodo di tempo? Se sì, qual è questo periodo di tempo?

Prima di entrare nella trattazione del problema, ricordiamo che abbiamo già trattato della problematica dell'acquisto di una casa in Italia nella seguente sezione del nostro sito:


In particolare vi suggeriamo la lettura dei seguenti articoli:



In particolare in quest'ultimo articolo avevamo già trattato della problematica in questione, facendo distinzione tra il caso in cui il cittadino Americano in questione fosse anche cittadino Italiano o fosse solamente cittadino Americano.
Il caso che ci interessa trattare è quello del Cittadino Americano (che può essere o meno anche Cittadino Italiano): è il CASO 3 del suddetto articolo.
Nell'analisi del Caso 3 ci eravamo concentrati sul seguente punto: qual è il periodo di tempo minimo di trasferimento della residenza in Italia che è necessario affinché l'agevolazione prima casa si possa dire consolidata?


2. CHE COS'E' L'AGEVOLAZIONE "PRIMA CASA".

Vediamo, prima di tutto, di analizzare in cosa consista la Agevolazione Prima Casa:

A) Caso di acquisto della Casa da un privato:

    1) Imposta di registro 2% (invece dell’ordinario 9%).
    2) Imposta ipotecaria fissa di 50 euro.
    3) Imposta catastale fissa di 50 euro.

B) Caso di acquisto della Casa da un'impresa (con vendita soggetta ad IVA):

    1) Iva al 4% (invece dell’ordinario 10% o 22% in caso di abitazione di lusso).
    2) Imposta di registro fissa di 200 euro.
    3) Imposta ipotecaria fissa di 200 euro.
    4) Imposta catastale fissa di 200 euro.

Quindi usufruendo dell’agevolazione “prima casa” si può ottenere un risparmio di imposta del 7% in caso di acquisto non soggetto ad IVA e del 6% in caso di acquisto con iva (di abitazione non di lusso).


3. QUALI SONO LE CONDIZIONI DI APPLICAZIONE DELL'AGEVOLAZIONE PRIMA CASA?

Analizziamo ora i requisiti che devono essere posseduti dal contribuente ai fini dell’accesso all’agevolazione “prima casa”.
I requisiti necessari all’ottenimento dell’agevolazione possono essere così individuati:

A) requisiti oggettivi: non deve trattarsi di case di lusso, ossia queste case non devono appartenere alle categorie catastali A1, A8 o A9.

B) requisiti soggettivi, che andiamo ad analizzare qui di seguito.

Preliminarmente specifichiamo che l’acquirente può anche essere non residente in Italia al momento dell’acquisto, qualora ricorrano le seguenti condizioni: 

1. La casa deve essere ubicata nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza.
La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa dall'acquirente nell'atto di acquisto, a pena di decadenza.

2. Nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare.

3. Ove l’acquirente possiede una casa acquistata con l’agevolazione prima casa, deve provvedere alla sua cessione entro un anno dalla data di stipula dell’atto con il quale viene acquistato il “nuovo” immobile.

4. La casa acquistata con il beneficio prima casa non deve essere ceduta per almeno 5 anni oppure che, se ceduta prima del decorso del quinquennio, entro un anno sia acquistata altra prima casa. 


4. IL TRASFERIMENTO DI RESIDENZA IN ITALIA QUALE CONDIZIONE NECESSARIA PER USUFRUIRE DELL'AGEVOLAZIONE PRIMA CASA.

Dunque, ai fini dell’analisi che qui interessa, e rispettando i requisiti sopra elencati, un Cittadino Americano residente negli Usa può acquistare in Italia una casa usufruendo dell’agevolazione prima casa purché dichiari in sede di atto notarile di voler trasferire la propria residenza in Italia e nel Comune dove si trova la casa acquistata entro il termine di 18 mesi dall’atto di acquisto.
Ovviamente,  ciò significa che entro 18 mesi è necessario che si sia completato  l’iter formale di iscrizione all’Anagrafe del Comune.
Una volta che l’acquirente Cittadino Americano abbia soddisfatto il requisito dello spostamento di residenza, e ipotizzando che gli altri requisiti siano soddisfatti, è importante tenere a mente di non cedere l’immobile entro cinque anni  dall’acquisto per non incorrere nella decadenza dal beneficio fiscale.

Ricordiamo, a questo punto, che se il Cittadino Americano mantiene la residenza anagrafica in Italia per più di 183 giorni nello stesso anno solare, può essere considerato fiscalmente residente in Italia, con importanti conseguenze in termini fiscali.

Per ogni approfondimento su questo punto, rinviamo ai seguenti articoli:





5. IL CITTADINO RI-TRASFERISCE LA SUA RESIDENZA IN AMERICA: COSA SUCCEDE ALL'AGEVOLAZIONE PRIMA CASA?

A questo punto ci domandiamo: cosa succede quando il cittadino Americano deve rispostare la residenza in America, dopo averla trasferita in Italia per poter usufruire dell'agevolazione prima casa?

Questo caso non è previsto dalla norma, in quanto il vincolo temporale dei 5 anni è previsto esclusivamente per il mantenimento della proprietà dell’immobile.
E' anche la domanda che ci eravamo posti nel Caso 3 dell'articolo:

A risolvere il dubbio in questione è intervenuta una sentenza della Corte di Cassazione, la n. 14510 del 15/07/2016, che tratta proprio del caso di cui al presente articolo.
Nella disputa trattata da questa sentenza, l’Agenzia delle Entrate ipotizzava che il fatto di trasferire solo per alcuni mesi la residenza da un luogo X al Comune dove si era acquistato un immobile coi benefici prima casa  e poi di ri-trasferirla nel luogo X fosse un comportamento “abusivo” da parte del contribuente. Secondo l'opinione dell'Agenzia delle Entrate si trattava di un "gioco" messo in atto per usufruire del beneficio fiscale della prima casa ed aveva richiesto che il contribuente allegasse le ragioni economiche idonee a giustificare il temporaneo trasferimento di residenza nel Comune di acquisto dell'immobile.
Le tesi dell'Agenzia delle Entrate sono state però respinte dai Giudici della Cassazione: “Per ottenere le agevolazioni in discorso – hanno osservato i Giudici – doveva ricorrere il requisito della residenza dell’acquirente nel Comune in cui è sito l’immobile: già esistente ovvero acquisita per trasferimento nel termine di 18 mesi”.
La Cassazione ha quindi affermato che non esiste una norma sul mantenimento della residenza per un determinato lasso di tempo: “Pertanto, una volta che il presupposto della fissazione della residenza per trasferimento si sia verificato (e cioè che l’acquirente abbia trasferito la propria residenza anagrafica nel Comune in cui è ubicato l’immobile entro 18 mesi dalla stipula del contratto di acquisto), in mancanza di una espressa previsione normativa circa l’obbligo del suo mantenimento per un periodo minimo, si deve ritenere che essa possa successivamente essere spostata altrove (nello stesso o in altro comune)”.


6. L'INTERPELLO 399 DEL 2022.

Tale posizione della Corte di Cassazione è stata poi recepita e confermata dalla stessa Agenzia delle Entrate che con la Risposta all'Interpello n. 399/2022 ha confermato tale tesi sostenendo che è valida anche qualora la residenza sia ri-trasferita all'estero.

Pertanto, i due punti salienti emergenti dalla presente trattazione sono i seguenti:

1) IL CITTADINO AMERICANO (che sia o meno anche Cittadino Italiano) PUO' ACQUISTARE UNA CASA IN ITALIA CON I BENEFICI PRIMA CASA QUALORA RISPETTI LE CONDIZIONI SOGGETTIVE ED OGGETTIVE E TRASFERISCA NEL COMUNE DOVE E' L'IMMOBILE LA SUA RESIDENZA ANAGRAFICA ENTRO 18 MESI DALL'ACQUISTO DELLA CASA.

2) NEL CASO IL CITTADINO VOGLIA RISPOSTARE LA PROPRIA RESIDENZA IN AMERICA, NON E' NECESSARIO UN TEMPO MINIMO DI MANTENIMENTO DELLA RESIDENZA IN ITALIA. 
In tal senso, potrebbe trattarsi anche di un periodo di pochi giorni: noi suggeriamo che tale periodo di residenza sia possibilmente di qualche mese.

Ricordiamo due importanti aspetti pratici:

- il trasferimento della residenza anagrafica non deve avvenire esattamente nella casa che è stata acquistata, ma può avvenire anche in altra casa, purché all'interno del Comune in cui si trova la casa acquistata.

- nei Comuni Italiani, specie quelli più piccoli, è in atto un servizio di controllo dell'effettivo spostamento della residenza da parte delle forze di Polizia Municipale. Pertanto lo spostamento della residenza non è un mero fatto formale, deve essere seguito dall'effettivo spostamento in Italia (almeno per qualche settimane) da parte del Cittadino Americano che ha acquistato la casa.




CONTATTATECI PER MAGGIORI INFORMAZIONI

Per ogni approfondimento e richiesta di ulteriori informazioni, potete mandare una mail a:

enrico.povolo@dottcomm.net

oppure telefonare al numero:

+39 0444 322987


Enrico Povolo

Marco Giaretta