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3 ottobre 2021

Vendita di casa in America da parte di residente Italiano: quando c'è la ritenuta FIRPTA del 15% sul prezzo di cessione

L'articolo di oggi riguarda una problematica che è abbastanza frequente nelle dinamiche cross-borders tra Italia e Stati Uniti: la vendita di una casa in America da parte di un soggetto residente fiscalmente in Italia. 
I Cittadini Italiani che detengono un immobile in America sono numerosi, non solo nelle zone di Miami, New York e Boston, ma anche la California è una meta ambita per coloro che fanno investimenti immobiliari oltre oceano.
Vediamo in questo articolo quando scatta la ritenuta alla fonte (withholding) FIRPTA e come si può recuperare in tutto o in parte il relativo importo.



La FIRPTA withholding è una ritenuta alla fonte da versarsi all'IRS che è calcolata sul prezzo di vendita dell'immobile Americano: la sua applicazione deve essere attentamente valutata dato che l'impatto finanziario è molto importante e spesso prende completamente di sorpresa il venditore, che si ritrova con il 15% in meno dell'incasso previsto. Esiste, come vedremo, la possibilità di recuperare in tutto o in parte l'importo della stessa ritenuta, ma con tempistiche decisamente più lunghe rispetto alla data della vendita.

Prima di vedere i principali casi di applicazione, è necessario fare un'osservazione preliminare, riguardante la la potenziale plusvalenza emergente dalla vendita di un immobile in America: ricordiamo che la vendita in America di un immobile abitativo detenuto da più di 5 anni da parte di un residente fiscale Italiano non origina mai plusvalenza in Italia, mentre l'America sottopone a tassazione anche gli immobili venduti oltre i 5 anni.
Per ogni approfondimento sul punto, rinviamo al seguente nostro articolo: da tenere presente che quanto scritto nel suddetto articolo vale non solo per le vendite di immobili in Italia, ma anche per le cessioni di immobili abitativi in America.

FIRPTA è un acronimo che sta per Foreign Investment in Real Property Tax Act, che è una legge Americana del 1980.
Per capire se e quando questa withholding si applichi alle vendite di immobili in America, facciamo innanzitutto una suddivisione in quattro diversi casi.

1) CITTADINO AMERICANO RESIDENTE FISCALMENTE IN AMERICA.
In tal caso la ritenuta FIRPTA non si applica, dato che siamo di fronte ad una US-Person sia per la Cittadinanza del nostro soggetto, sia per la sua residenza fiscale Americana. Perciò per questi soggetti non ci sono problemi di sorta.

2) CITTADINO ITALIANO RESIDENTE FISCALMENTE IN AMERICA.
Anche in questo caso la ritenuta FIRPTA non si applica, dato che anche qui siamo di fronte ad una US-Person: questa qualifica non scatta per la Cittadinanza, ma per la residenza fiscale. Si badi che non è necessario avere una Green Card per essere una US-Person: anche un soggetto dotato di normale visto può essere residente fiscale Americano.

3) CITTADINO AMERICANO RESIDENTE FISCALMENTE IN ITALIA.
In questa terza fattispecie, la ritenuta FIRPTA non si applica, dato che siamo di fronte ad una US-Person per la Cittadinanza del nostro soggetto: è il caso classico dei Cittadini Americani residenti in Italia: la loro qualifica come US-Person deriva solo dalla Cittadinanza, essendo la residenza fiscale chiaramente Italiana. Anche qui, dunque non c'è applicazione di ritenuta alla fonte FIRPTA.

4) CITTADINO ITALIANO RESIDENTE IN ITALIA.
In tal caso la ritenuta FIRPTA DEL 15% si applica, dato che siamo di fronte ad un soggetto che non è US-Person né per la Cittadinanza (che è Italiana), né per la residenza fiscale (che è anch'essa Italiana).
SONO DUNQUE I SOGGETTI DI QUESTA QUARTA CATEGORIA QUELLI A CUI SI APPLICA LA "FIRPTA WITHHOLDING" DEL 15%.
L'ipotesi applicativa è quella di un soggetto che rientri in questa quarta casistica e che, dopo aver fatto un investimento immobiliare negli Stati Uniti, decida di disinvestire vendendo l'immobile.
Ci si pone subito la seguente domanda: perché solo i soggetti del 4° Caso rientrano nel campo di applicazione della FIRPTA mentre ne sono esclusi quelli delle altre 3 categorie?
La spiegazione, benché non immediata, è molto semplice: tutti i soggetti dei primi 3 casi sono in ogni caso (cioè indipendentemente dal fatto che hanno venduto una casa) obbligati a presentare la Tax Return Americana a motivo della loro qualifica di US-Person, mentre i soggetti del 4° caso, non essendo US-person, potrebbero anche non farla.
Per capire meglio questo passaggio, vediamo di fare 3 esempi numerici.

ESEMPIO 1
Immaginiamo che nel corso dell'anno N il Sig. Rossi Cittadino Italiano residente in Italia, decida di vendere l'immobile abitativo detenuto a New York, 10 anni dopo averlo acquistato.
Immaginiamo che il prezzo di acquisto sia stato pari a 400.000 dollari e che il prezzo di vendita sia ora pari a 600.000 dollari.
Stiamo dunque parlando di una plusvalenza di 200.000 dollari emergente dopo 10 anni di detenzione; come già detto in precedenza, non ci sono problemi di sorta in Italia: non c'è nessuna imposta in Italia benché ci sia una plusvalenza, dato che siamo oltre i 5 anni di detenzione. Perciò il problema in Italia non si pone.
In America, per contro, la plusvalenza è sempre tassabile e pertanto il nostro soggetto sarà obbligato a presentare la Tax Return Americana (e nella fattispecie il Form 1040-NR per "Non Resident Alien") nel corso dell'anno N+1, in modo da dichiarare e tassare in America la plusvalenza emergente in America. Ricordiamo che la tassazione di capital gain immobiliari è sempre soggetta a tassazione nel luogo di residenza dell'immobile, sulla base della Convenzione tra Italia e Stati Uniti d'America.
Ma è proprio a questo punto che nasce il problema: l'IRS ha notato in passato che un certo numero di soggetti non US-Person che vendevano America immobili da cui emergevano plusvalenze non presentavano affatto la dichiarazione dei redditi Americana: semplicemente si tenevano l'intero prezzo e, non essendo obbligati a presentare la Tax Return Americana a motivo della Cittadinanza Americana (che non avevano), non pagavano più le imposte Americane (non si sa se per ignoranza o per malafede).
Perciò, senza la ritenuta FIRPTA, il nostro Sig. Mario Rossi potrebbe tranquillamente tenersi l'intera somma di 600.000 dollari in Italia: starebbe poi all'IRS dover recuperare la tassazione sulla plusvalenza, ma la cosa diventa estremamente complessa, per due ordini di ragioni:

a) Prima di tutto l'IRS non riesce a capire dai dati in suo possesso in quali casi emergano plusvalenze o meno: si pensi solo al caso in cui il soggetto avesse comperato a 400.000 dollari ma avesse fatto 250.000 dollari di lavori di ristrutturazione documentati. In un caso del genere ci troveremmo di fronte al caso in cui c'è addirittura una capital loss (600.000 - 400.000 - 250.000 = -50.000 dollari) e pertanto non ci sarebbe da presentare alcuna Tax Return Americana.

b) Anche laddove l'IRS riuscisse a capire i casi in cui c'è plusvalenza, sarebbe senz'altro difficile e costoso poter fare un audit ed un accertamento fiscale Americano ad un soggetto residente in Italia che non sia nemmeno Cittadino Americano (e dunque del quale l'IRS non conosca neanche gli account finanziari Italiani).

Per queste ragioni è stata introdotta la "FIRPTA withholding" del 15% sul prezzo di vendita della casa.
Nel nostro caso, il Sig. Rossi, che vende all'acquirente Mr. Smith, non riceverà da Mr. Smith 600.000 dollari, ma 600.000 dollari meno la ritenuta FIRPTA del 15%:

Prezzo di vendita pattuito:          600.000 dollari
- Ritenuta FIRPTA del 15%:        -90.000 dollari
Prezzo incassato dal venditore:  510.000 dollari

Mr. Smith, per contro, si trova obbligato a versare all'IRS la ritenuta FIRPTA per conto del Sig. Rossi, cui dovrà rilasciare uno specifico Form che si chiama, Form 8288 (una sorta di Certificazione di Ritenuta) per provare che la somma trattenuta è stata puntualmente versata all'IRS.

A questo punto il Sig. Rossi, con un bel credito di 90.000 dollari nei confronti dell'IRS ha tutte la convenienza a presentare la Tax Return Americana nell'anno N+1 e non ha nessun motivo per evitare di fare la dichiarazione Americana.
Egli calcolerà le imposte Americane sulla plusvalenza di 200.000 dollari, che ipotizziamo essere pari a 55.000 dollari.

Imposta Americana sulla plusvalenza:   55.000 dollari
- Ritenuta alla fonte FIRPTA:                 -90.000 dollari
Tax credit Americano:                            -35.000 dollari

Questo credito sarà un Tax Refund che sarà puntualmente restituito al Sig. Rossi da parte dell'IRS o sul suo conto corrente Americano, se ne ha uno, o tramite l'invio di un assegno presso la sua residenza. 

ESEMPIO 2
Nell'esempio 2 manteniamo i medesimi dati dell'esempio 1, con l'unica differenza che in questo caso il Sig. Rossi ha compiuto nel corso dei 10 anni di detenzione lavori di ristrutturazione documentati per 250.000 dollari.
In tal caso, come evidenziato sopra, non avremo l'emersione di un capital gain ma avremo un capital loss di 50.000 dollari. Che succede dunque?
Avremo questa situazione:

Imposta Americana sulla plusvalenza:            0 dollari
- Ritenuta alla fonte FIRPTA:                 -90.000 dollari
Tax credit Americano:                            -90.000 dollari

In questo secondo esempio avremo un Tax Refund pari all'intero importo della ritenuta FIRPTA di 90.000 dollari.
Il capital loss di 50.000 dollari può eventualmente essere riportato in avanti nella Tax Return per compensare altri capital gain futuri.

La conclusione è dunque che la ritenuta FIRPTA del 15% sul prezzo di vendita dell'immobile è una sorta di "garanzia" che il venditore dell'immobile che sia soggetto non US-Person vada poi a presentare la Tax Return Americana in modo da recuperare il Tax credit connesso con l'eccesso di withholding rispetto alla plusvalenza maturata: l'obiettivo dell'IRS è fargli pagare la eventuale plusvalenza.
Si tenga anche presente che la FIRPTA withholding è stata alzata al 15% dal 10%, che era l'aliquota vigente fino a 17 Febbraio 2016.

Si pone ora un ultimo problema da valutare e ci riferiamo sempre all'Esempio 1: in tale caso il Cittadino Italiano residente in Italia si trova a pagare imposte in America tramite Tax Return (dunque imposte a titolo definitivo) per una somma pari a 55.000 dollari.
Può questo importo essere riconosciuto come Credito d'Imposta estero all'interno della Dichiarazione dei Redditi Italiana e scomputato dalle imposte Italiane tramite il quadro CE?
Certamente no, dato che l'imposta estera deriva da un reddito di fonte estera che però è automaticamente considerato non tassabile in Italia. 
C'è però un caso in questo non avviene, e lo analizziamo nel seguente esempio.

ESEMPIO 3
Nell'esempio 3 manteniamo i medesimi dati dell'Esempio 1, con l'unica differenza che in questo caso il Sig. Rossi ha venduto l'immobile abitativo Americano solo 3 anni dopo che l'aveva acquistato.
Ora, in America ci sarà la plusvalenza di 200.000 dollari e l'imposta di 55.000 dollari emergente dal Modello 1040-NR della Tax Return, con il relativo Tax Refund di 35.000 dollari, come evidenziato sopra.
In questo caso, però, siamo di fronte anche ad una imponibilità Italiana, da indicare all'interno della Dichiarazione dei Redditi Italiana, visto che il nostro soggetto è residente fiscale in Italia.
In tal caso sarà ovviamente possibile riportare come Credito d'imposta estero la somma di 55.000 dollari pagati in America sulla stessa fonte di reddito, tramite la compilazione del quadro CE.

Enrico Povolo