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10 dicembre 2016

La tassazione Americana sulle vendite di immobili in Italia: problematiche e soluzioni operative

La tassazione Americana sulle plusvalenze immobiliari realizzate da Cittadini Americani e riguardanti immobili venduti in Italia è senza dubbio una delle problematiche più spinose e meno conosciute.
Ciò è dovuto a due diversi fattori:
- la scarsa conoscenza delle norme Americane in materia di tassazione sulle plusvalenze immobiliari;
- la marcata differenza tra le norme Americane e quelle Italiane in materia.
Vediamo innanzitutto di capire quando c'è una plusvalenza immobiliare.
ESEMPIO 1:
Il Sig. Mario Rossi, Cittadino Americano residente in Italia, ha acquistato una casa in Italia nel 2009 per euro 120.000 e la rivende nel 2016 per euro 195.000, dopo averci fatto dei lavori di ristrutturazione per euro 12.000. A quanto ammonta la plusvalenza immobiliare del Sig. Rossi e come è tassata in Italia e negli USA?


Il calcolo della plusvalenza, come principio generale, si fa nel seguente modo:

Costo iniziale d'acquisto dell'immobile: 120.000 euro;
Costi aggiuntivi per lavori di ristrutturazione: 12.000 euro;
Totale costo di carico dell'immobile: 120.000 + 12.000 = 132.000 euro.
Valore di vendita dell'immobile: 195.000 euro
Plusvalenza: Valore di vendita - Totale costo di carico = 195.000 - 132.000 = 63.000 euro.

A questo punto, è necessario valutare con attenzione le modalità di tassazione della plusvalenza nei due casi, Italiano e Americano.

Vediamo prima il caso Italiano.
In Italia le plusvalenze sono generalmente sempre tassate, ma ci sono alcuni casi in cui sono previste delle specifiche deroghe a questo principio. In ambito immobiliare, i due casi più importanti di deroga al principio della tassazione della plusvalenza immobiliare sono i seguenti:
a) la plusvalenza non è mai tassata qualora dal giorno dell'acquisto dell'immobile al giorno della vendita del medesimo siano passati più di 5 anni.
L'esempio appena considerato rientra in questa ipotesi. La ratio della norma è che l'Ordinamento non considera mai speculativa una vendita avvenuta dopo il decorso del quinquennio dall'acquisto dell'immobile. Tale regola vale per tutti gli immobili, ma non vale per i terreni edificabili.
b) la plusvalenza non è mai tassata qualora dal giorno dell'acquisto dell'immobile al giorno della vendita del medesimo siano passati meno di 5 anni purché l'immobile sia stato destinato, per la maggior parte di detto periodo, ad abitazione principale del soggetto in questione.
c) la plusvalenza è relativa ad un immobile derivante da una successione.
Pertanto, in presenza di questi tre casi, non è mai prevista una tassazione sulla plusvalenza immobiliare, la quale, tra l'altro, non deve essere neppure riportata in Dichiarazione dei Redditi.

Per l'America, invece, la plusvalenza immobiliare è SEMPRE TASSABILE, senza limiti di tempo e sono previste semplicemente delle franchigie di esenzione per coloro che hanno destinato l'immobile a loro abitazione principale per almeno 2 degli ultimi 5 anni. Questa franchigia raggiunge la somma di 250.000 dollari per persona: pertanto una coppia che dovesse essere proprietaria di un immobile, potrebbe assommare le due franchigie ed avere una franchigia complessiva di 500.000 dollari.

Vediamo ora la diversa trattazione del nostro Esempio 1 da parte dell'Italia e degli Stati Uniti.

Per l'Italia il Sig. Mario Rossi non è mai assoggettato ad imposta, in quanto, una volta decorso il quinquennio, l'intento speculativo non c'è e pertanto non è presente la plusvalenza.

Per gli Stati Uniti, per contro, si aprono due possibilità:

1) se il Sig. Rossi del nostro esempio ha adibito tale immobile a propria abitazione principale per almeno 2 degli ultimi 5 anni, allora gli USA riconoscerebbero una franchigia di 250.000 dollari, che copre ampiamente la plusvalenza di 63.000 euro, evitando così al Sig. Rossi anche la tassazione Americana. E' bene ricordare che tale plusvalenza, benché annullata dalla franchigia, è comunque da indicare nella Tax Return Americana.

2) se il Sig. Rossi, per contro, avesse detenuto l'immobile quale seconda casa, allora la plusvalenza di 63.000 euro sarebbe interamente tassabile negli USAIn questo secondo caso il Sig. Rossi si troverebbe di fronte ad una problema particolarmente complesso, dato che:
- deve pagare le imposte Americane sulla plusvalenza di 63.000 euro;
- non può scomputare alcuna imposta Italiana, dato che in Italia la medesima plusvalenza non è imponibile e non dà origine ad imposte.
Pertanto il nostro Sig. Rossi, al momento di fare la Tax Return Americana, si troverà con un debito d'imposta da pagare!

Un caso analogo a quello del nostro esempio, e divenuto famoso, è capitato all'ex Sindaco di Londra Boris Johnson, Cittadino Americano per nascita, il quale aveva venduto nel 2009 la sua casa londinese per 1,2 milioni di dollari. 
Citiamo qui di seguito la rivista Forbes:


"U.K. tax law excluded Mr. Johnson's London house, which he sold in 2009 for a reported £1.2 million. But in the U.S., there’s no such luck. Mr. Johnson noted that tax rates in the U.K. are higher than in the U.S. Still, the house sale was tax exempt in the U.K., so Mayor Boris can’t claim a credit for his U.K. taxes to the IRS."

Boris Johnson, pur potendo dedurre la franchigia di 250.000 dollari, si è trovato a pagare una cifra molto elevata di imposte Americane, cosa che si è rifiutato di fare per diversi mesi, cercando qualsiasi scappatoia legale.
Poi l'IRS gli ha fatto sapere che la prima volta che fosse volato negli USA sarebbe stato arrestato direttamente in aeroporto e il Sindaco è capitolato, facendo la Streamlined e pagando per intero il suo debito nei confronti dell'IRS Americano.

E' da far notare che diverse legislazioni esentano la vendita della prima casa dalla tassazione (UK, Italia, Francia, ecc.) e pertanto il problema di cui stiamo trattando non si presenta solamente in Italia, bensì in parecchi altri Paesi.

Aggiungiamo ora un ulteriore caso.

ESEMPIO 2:
Immaginiamo che il Sig. Mario Bianchi abbia ricevuto il 15 Ottobre 2016 in successione, a seguito della morte del suo genitore, una casa del valore di 250.000 euro. Il Sig. Bianchi ha trovato un acquirente  disposto a comperare la casa per euro 245.000 ed ha in programma di fare il rogito notarile il giorno 15 Dicembre 2016. La casa era stata comperata nel 1980 dal genitore del Sig. Bianchi per un costo in Lire pari ad euro 35.000.
Vediamo ora la trattazione Italiana ed Americana dell'Esempio 2.

In Italia, la plusvalenza emergente non sarebbe tassata in quanto ricadiamo nel caso c) citato in precedenza di eccezioni in cui non vale la regola generale della tassazione delle plusvalenze. Pertanto in Italia non c'è plusvalenza e non c'è tassazione.

In America, per contro, c'è la tassazione sulla plusvalenza emergente come detto sopra e spesso, trattandosi di una casa in cui è vissuto il genitore, non si può nemmeno applicare la franchigia per l'abitazione principale: si tratterebbe a tutti gli effetti di una vendita di una seconda casa.

SOLUZIONI OPERATIVE
La soluzione operativa a questa problematica consiste in due fondamentali passaggi:

1) nel programmare per tempo la cessione dell'immobile Italiano;
2) nel seguire passo per passo una specifica procedura prevista dalla Legge Americana (che per complessità tecnica e articolazione non stiamo qui a riportare).

Seguendo tali passaggi, è possibile annullare (o perlomeno ridurre di molto) l'insorgenza di tali plusvalenze.

Contattateci per maggiori informazioni: ricordiamo che è fondamentale muoversi con un'ottica di programmazione in quanto i problemi di tassazione emergono soprattutto in quei casi in cui non ci si è mossi per tempo.